2017年主要上市房企整體持有現金依然保持增長，但增速大幅放緩。與此同時，房企負債規模與增速持續加大。來自機構數據顯示，2017年主要上市房企的持有現金為23415億元，同比增長16.4%，但增幅下降34.5個百分點。
普遍下滑
來自克而瑞研究機構發布的數據顯示，2017年主要上市房企的持有現金為23415億元，同比增長16.4%，增幅下降34.5個百分點。其中，60家重點房企的現金持有量為20126億元，同比增長20%，增幅下降32.1個百分點。2017年，現金增長的企業有100家，同比2016年減少29家。
根據60家重點房企的數據來看，恒大以現金持有量2877億元位居第一。從現金增幅來看，以萬科、龍湖、新城控股為代表的規模房企，在手現金的增幅都超過了50%。其中，萬科是2017年現金凈增加最多的房企。中小企業中如中國奧園、信達地產等，從現金規模上來看比不上行業龍頭企業，但增幅相對較高。
雖然60家房企中大部分企業都實現了現金的凈增加，但仍有小部分房企現金量出現了顯著下降。龍頭房企2017年現金持有量下降也較為顯著，中海地產是2017年現金減少最多的企業，持有現金下降34%至832億元。
業內人士分析，2017年限購、限貸、限售等調控政策的持續加碼，房地產融資環境也呈現持續收緊的態勢。與此同時，行業集中度持續提高，規模房企銷售大漲之下，擴張訴求依然強烈，行業收并購整合加劇，是房企現金總持有量增幅放緩的主要因素。而對于中小企業而言，融資能力相對較弱，在融資環境持續收緊的情況下，所受限制更為明顯，使得企業現金增幅放緩甚至出現下滑。
全渠道吃緊
地產業的資金吃緊在未來一個時期可能會成為常態。國家統計局剛剛公布的2018年1-4月全國房地產開發投資和銷售情況披露了房地產開發企業到位資金狀況。1-4月，房企到位資金增速低至2.1%，保持低位狀態，其中，國內貸款增速和個人按揭貸款增速雙雙出現負增長。國內貸款增速降至-1.6%，是自2016年1-2月以來首次出現由正轉負，個人按揭貸款增速降至-6.7%，已連續6個月下降。
國家統計局更早之前的數據顯示，2018年一季度，房地產開發企業到位資金36770億元，同比增長3.1%，增速比1-2月回落1.7個百分點;與去年全年的8.2%以及去年同期的11.5%漲幅相比，增速回落較為明顯。數據比對發現，相較一季度，開發企業到位資金增速再度回落。
行業人士評論稱，房地產開發到位資金是專門用于項目開發，因此與房地產投資直接密切相關。今年一季度房企到位資金增速回落，也意味著房地產開發投資出現下行趨勢。
諸葛找房數據研究中心分析認為，融資渠道收緊，開發企業只能開拓其他渠道，利用自籌資金和銷售前期回款補充現金流。定金及預收款成為房企第一大資金來源，達到14987億元，同比增長8.3%。但隨著全國商品房銷售增速持續下降，預計很難維持持續高位增長，將會進一步加大房企資金壓力。
思源地產首席分析師郭毅表示，4月18日央行降準，釋放4000億元增量資金，卻并未緩解房地產行業的資金緊張狀況，1-4月信貸增速的下滑，代表以金融去杠桿為目標，針對房地產的信貸定向緊縮仍在繼續，流向房地產的資金閘門逐漸關小，同時，資金使用成本也在不斷提升。
多方面找錢
面對嚴峻的資金形勢，房企在打開資金入口的同時，也在收緊資金出口。
在增加資金入口上，一方面，房企可積極尋求進入到政策扶持的新興業務領域，比如集體租賃住房、舊改和棚改等城市更新，爭取信貸支持;另一方面，也應合理定價，加快庫存去化，加速回籠資金。在房企收緊資金出口的方式上，1-4月全國房地產開發投資和銷售情況中同樣透露出了些許端倪。房企收緊錢袋子之舉首先體現在拿地層面，1-4月，房地產開發企業土地購置面積5412萬平方米，同比下降2.1%。今年以來，房企一改過去的大舉擴張策略，拿地趨于保守，北京、杭州、成都等城市相繼出現土地流拍的現象，其中北京流拍土地的數量更累計達到6宗之多。
此外，房企還通過快開工、慢施工、緩竣工來提高資金的使用效率。1-4月，房屋新開工面積51779萬平方米，增長7.3%;施工面積664410萬平方米，同比增長1.6%;竣工面積25151萬平方米，下降10.7%。在多項目滾動開發的同時，快開工可以盡快實現項目現金流回正，并將資金用于下一個項目的開發，慢施工、緩竣工則可以將開發費用的支付節點后移，由此實現資金使用效率的最大化，提升企業利潤。郭毅表示。
在多種渠道融資方面，去年以來，房地產資產證券化的大門已經打開，多個住房租賃資產、商業資產通過CMBS、ABN、類REITs等形式，相繼實現了資產證券化，規模已近千億。易居研究院智庫研究中心研究總監嚴躍進表示，房地產資產證券化有利于房地產市場資金回籠，同時它作為一種創新產品，對于一些有著穩定現金流和穩定潛在收益的企業是利好的。嚴躍進進而表示：“從實際情況來講，很多企業都已經開始在做房地產資產證券化方面的業務。開展此項業務，一方面符合企業的創新，同時也有助于企業后續財務或資金方面的把控，對于企業成長有著積極意義。”
業內預計，樓市調控的總體趨勢不會放松，而隨著金融去杠桿進入下半場，房地產資金緊縮的形勢也會繼續延續。
北京商報記者 董家聲/文 代小杰/制圖
