在過去的三年里，受政策調控、經濟下行等多方面因素影響，中國房地產市場經歷了一段時間的調整期。如今經濟迎來復蘇，加之政策面推動房地產市場平穩健康發展，圍繞供需端刺激市場信心修復，房地產行業迎來了好轉的跡象。 

在此背景下資本市場地產板塊的抬升預期也愈漸升溫，從市場上各大機構的主流觀點來看，其往往更看好優質低估值白馬股的機會。究其原因來看，在當前環境下，頭部優質企業其整體的抗風險能力更強，率先復蘇的概率也更高。 

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基于這一邏輯，縱觀整個房地產市場，于近日交出年度財報的新城控股(601155.SH)進入到筆者的觀察名單，根據公司年報，2022年其實現營業收入1154.57億元，實現歸母凈利潤13.94億元。從公司業績表現來看其展現了兼具穩健與成長的一面，或將是市場關注的方向所在。 

1、復盤新城控股的2022，優秀商業模式下的行業穩健穿行者

地產公司的財報這些年市場的關注點實際上并不在業績的下降上，行業普遍的頹勢下，真正具備穿越周期能力的房企理應有兩個方面的表現： 

其一，可持續的經營能力。這一點可著重圍繞房企具體的業務發展情況來探討。

大部分房企的營收以地產開發、房屋銷售為主，過去幾年受外部環境影響，房企很難在這方面取得好成績。而反觀之，如若有其他多元業務加持的房企，特別是多元板塊對整體業績貢獻不斷增大，其表明公司能夠一定程度避免單一布局的風險，業績層面擁有更強的穩定性。 

新城控股顯然是后者，公司構筑了“住宅+商業”雙輪驅動戰略，盡管地產業務面臨調整，但仍然表現穩健，其全年實現合同銷售金額1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬平方米。 

此外，公司商業板塊實現穩步發展，持續創造穩定的現金流助力公司穿越周期。財報顯示，2022年，新城控股實現商業運營總收入首次超百億，達到100.06億元，同比增長15.82%，占公司業績貢獻比重進一步提升。 

其二，財務基本面的安全與否。經濟下行背景下，行業迎來多重挑戰，房企的財務狀況受到各方關注。

從新城控股的表現來看，其在新環境下展現了穩健的一面，持續夯實財務基本盤，抵御市場風險。 

一方面，公司保持充裕的在手現金，積極促銷售、抓回款，保持現金流暢通，公司經營性現金流連續五年為正。財報顯示，截至2022年底，公司在手現金達314.63億元，公司經營性現金流凈額達145.35億元。 

另一方面，公司積極降負債，推動債務結構優化，有效降低融資成本。

過去一年公司有息負債進一步降低。截至2022年底，公司期末融資余額為712.70億元，同比壓降185.97億元，有息負債水平保持低位。此外，公司合聯營權益有息負債大幅降至60.62億元，較2022年半年度繼續壓降30.82億元。 

受益融資環境改善，公司融資成本亦下降至6.52%。 

償債方面，公司堅守底線思維，根據資金及債務到期情況，做好相應排布，確保每一筆債務的提前或到期償付，2022年已償還境內外公開市場債券 127.91 億元。 

總的來看，新城控股的這份財報展現了其較強的經營韌性，能夠平穩邁過行業調整期，而這背后核心的驅動便在于公司打造了優異的商業模型，助力跨周期發展。 

2、用雙輪驅動破局行業發展下半場，打造可持續高質量的增長模型

在房地產新發展模式以及新型城鎮化戰略的深入推進下，房地產行業迎來了深層次的變革，在筆者看來，雙輪驅動的模式是新城控股能夠在行業下半場破局的關鍵。 

新城控股構建的這一戰略模型，充分展現了其對行業發展脈絡有著清晰的把握，同時注重提升自身的抗風險能力，以長期主義視角推動自身發展，構建核心競爭優勢。 

具體而言，伴隨住宅地產開發進入存量時代，新城控股積極拓展商業地產領域，圍繞商業綜合體的開發以及購物中心的運營管理展開布局，以此形成了差異化的打法。截至3月25日，公司已在全國范圍內布局198座吾悅廣場。 

伴隨兩大業務板塊相互協同、賦能，既能讓公司在開發業務中持續提升品質與服務，同時借助商業生態提升品牌力和產品溢價，構建更強勁的市場競爭力。與此同時，商業生態的繁榮受益于開發業務帶來的人流，并形成更強的客群粘性，而新城控股也在這一過程中不斷優化其商業的全周期能力，夯實其在行業的護城河優勢，借助其本身規模上的優勢，令后來者難以趕超。 

值得注意的是，就在近期證監會和國家發改委先后發布兩份文件，提出研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs。這之中更是特別提及百貨商場、購物中心等城鄉商業網點項目。這也意味著，后續新城控股憑借這一模式將有望進一步盤活資產，進入新的發展期。 

總的來看，公司借助“住宅+商業”雙輪驅動，不斷完善自身的業務版圖布局，在市場變化中夯實自身競爭力，提升抗風險水平，有望實現持續穩健高質量發展。 

從資本市場的角度來看，公司商業板塊業務的消費屬性以及持續穩健的現金流，將有助于公司的估值邏輯向消費邏輯以及“收租股”邏輯切換，隨著后續業務結構持續實現優化，公司估值體系的重塑也將隨之而來。 

3、產品力、交付力、創新力，行業三好學生價值成長的底層支撐

孫子兵法有言：不可勝者，守也，可勝者，攻也，守則不足，攻則有余。在投資中這條準則同樣適用，當沒有確定的把握時，應該選擇防守，當確定性足夠大時，則要敢于積極進攻。 

在當前政策轉暖和行業修復的大環境下，不確定性仍然猶存，基于此投資者應該更加重視市場上那些兼具安全屬性和持續兌現穩健經營能力的優質房企。 

新城控股交出的成績單充分驗證了上述特質，而從長期價值成長來看公司亦具有三大支撐力。 

其一，產品力。

新城控股高度重視差異化的經營能力的構建，其產品以風格與客群目標兩個維度劃分，各維度的組合使公司的產品能夠滿足不同經濟能力與購房需求的客戶對不同風格的偏好，做到客戶類型上的全面覆蓋。多元化以及高質量的產品代表了公司對客戶利益的重視，也令其具有更強的市場競爭力，具有獲得高品牌溢價機會，進而提升公司整體盈利。 

其二，交付力。

作為示范房企，過去一年，新城控股積極響應政府“保交樓、穩民生”要求，落實企業主體責任，將“保交付”工作列為公司運營管理的重中之重，2022年全年已組織交付13.1萬套物業。結合行業整體大環境，可以說新城控股的交付力不僅是其社會責任的體現，更是其規范化、精細化的經營管理體系以及高效的經營管理能力的集中體現，強大的交付力下，提升了企業的市場形象，也為公司獲得了更多的口碑和市場拓展機會。 

值得一提的是，憑借公司穩健的經營業績和雙輪驅動的戰略優勢，新城控股于近期還榮獲“2023房地產開發企業綜合實力10強”，連續五年躋身十強；位列“2023房地產開發企業商業地產綜合實力10強”第4位；并連續七年蟬聯房地產開發企業商業地產運營榜TOP2。接連斬獲行業大獎也充分體現了業界對其綜合實力的認可。 

其三，創新力。

新城控股的創新力一方面體現在其借助科技力量對自身業務生態的賦能，另一方面則體現在其持續進階的商業運營模型。 

前者來看，公司通過數字技術的應用對自身經營管理體系進行數字化轉型升級，并延申到業務生態層面，如構建智慧商業、打造“智慧商場”，以此為商業賦能，創造智能化商業消費體驗。 

后者來看，隨著2023年的到來，新城商業啟動深度運營戰略模式升級。深度運營核心是以用戶思維為根本，通過數據賦能，組織更加豐富和匹配用戶需求的商業內容，提高吾悅廣場服務能力和經營坪效，實現吾悅廣場更大價值。與傳統運營思路相比，深度運營致力于從空間運營到用戶運營、從招商思維到經營思維、從客流營造到用戶服務的轉變，構建以用戶為核心，滿足業主、商家、用戶和商管等多方價值訴求的新型價值關系。通過這一戰略模式的創新升級，有望為公司挖掘更多的行業潛在未激活的價值點，打開更大的成長空間。 

回歸到投資層面，延續上述邏輯，再來看新城控股，目前公司已經處于相對低估狀態，公司的發展動能突出，考慮到房地產板塊的修復預期較強，伴隨著業績端持續驗證成長潛能，公司的估值反轉或將只是時間問題。

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